前腳拿地，后腳就啟動招標，在南京，論效率，綜合實力，最牛操盤手，誰能拼過保利。

就在前幾天，大校場zui貴地皮誕生，上一屆DW和新一屆DW皆出自一家房企之手——保利，前DW（G02）還沒上市，新DW（G13）就來施壓。

【資料圖】

最令人意外的是，如果只是建設速度較快，那么保利也與其他開發商無異。關鍵是保利不僅速度快，而且產品做的還不錯，市場認可，這點作為南部新城隱形“地主”的保利擁有絕對發言權。

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拿地僅半天！保利大校場“第八子”G13項目啟動招標...

剛剛，我在瀏覽南京市公共資交易平臺時發現，保利大校場G13項目已啟動招標計劃，招標公告發布日期為5月10日17點13分，這塊地前天上午才被保利斬獲。

這也就意味著，上午拿到地的保利，下午就忙著新地塊招標事宜了，照此節奏，G13很可能會在9、10月份上市。

公告顯示，項目正在立項中，招標文件計劃發布時間在今年6月份。監理166萬元，工程總承包2.6億元。

簡單來回顧一下G13地塊拍賣情況：

據悉，大校場G13地塊吸引招商、保利、華潤、華發、頤居、廈門國貿、金地商置、大華、偉星共9家房企參與報名。

最終經過25輪報價，保利以總價24.1億，拿下大校場G13，成交樓面價34383元/㎡，這個是保利在南部新城落下的第8子。

在這之前，保利開發過的項目分別有保利堂悅，錦云臺、云錦四季（保利參股）、 琥珀云臺（保利操盤）、 保利文華，以及保利G02，如今加上新拿下的G13，八子齊聚，可謂南部新城名副其實的“大地主”。

值得一提得是，保利新斬獲的G13地塊，比今年3月份在南京首場土拍競得的大校場核中核G02地塊，樓面地價足足貴了2600元/㎡。

言外之意，G02項目地價比G13低2600元/㎡，位置靠近機場跑道中軸，豈不是更香？

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G02案名：保利招商文璟和頌，5月底銷售進場，6月開盤...

先來看看G02項目是個什么情況？

根據規劃，G02地塊容積率2.6，擬建6棟17-18層小高層＋4棟7-9層洋房，主力建面約120、130、143、180㎡四種戶型，其中洋房可能在6萬/㎡以上，小高層預計在5.5萬/㎡，大概率不賣包。

戶型分布鳥瞰圖

臨近機場河一面效果圖

保利G02項目南側立面效果圖

據知情人透露，G02項目案名及戶型圖都已經完工，只是戶型圖暫時還不能對外發，預計5月下旬進售樓處（原琥珀云臺營銷中心），屆時對外公布，項目最快6月開盤。

與此同時，昨天也收到買房惠網友爆料，原琥珀云臺售樓處正在做外部升級，現場不少工人正在忙碌，售樓處門前水景，項目展示推廣名，都已經重新更換，疑為月底新項目進場做準備。

而新掛牌的“保利招商文璟和頌”這8個字，疑似為G02項目推廣案名。

據了解，當初這塊地由保利獨自拿下，后引入招商兩家聯合開發，大股東依然是保利，由保利操盤。預計打造繼燕子磯保利燕璟和頌之后，保利江蘇“和字”系第二個項目。

區別在于G02交標肯定會比燕子磯高，很可能作為保利在大校場核心區的豪宅標桿門面來打造。

有人問了，保利眾多項目中為何看中G02位置？

從位置上看，G02項目位于南部新城中央活力住區正芯地段，北至佳營路，西至明賢路，南至匯景北路，東至特色街巷(佳境路)。

北側隔佳營路為機場河， 南側是規劃的油庫公園，東側為規劃特色街巷，景觀資源豐富。西側有在建的地鐵6號線“夾崗站”，是真正的地鐵上蓋。

不遠處，有已建成南京外國語學校明遠小學、明遠中學、一幼國際部，位置十分優越。

從成交地價來看，保利G02比附近偉星譽璟府地價高出約733元/㎡，是目前大校場已出讓地塊中，樓面地價“第二貴”的項目，比三年前拿地的金基G107（望樾府地價31149元/㎡）還高出578元/㎡。

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對望南外！3.4萬/㎡！保利G13晉級大校場zui貴地皮...

目前保利在南部新城有三個項目，分別是在售的保利文華（流速不錯，目前還剩一棟小高層未加推），即將啟動的保利招商文璟和頌（洋房+小高層組合），及新拿地的保利G13（大校場新DW），土儲充盈貨值客觀，保利有望沖刺南部新城銷冠寶座。

截止當前大校場zui貴地皮，就是新拿下的G13地塊了，達到了34383元/㎡，地價高出第二名2600元/㎡，相比之前南部新城五六輪加價，G13競價就有25輪，距離觸及最高樓面限價35381元/㎡只有998元/㎡價差，可見其搶手程度。

從航拍圖上看，G13地塊南側一路之隔即為在售的華潤潤鴻府，東側一路之隔為南外南部新城新校區（今年9月全面啟用），西側緊鄰規劃特色街巷，北側為匯秀路，以北還有2幅宅地待出讓。

根據此前強排方案，G13地塊可建建筑高度60米高層及35米多層住宅，形成西低東高錯落布局，大致推測會規劃洋房+小高層產品，與現在G02項目業態應該極為相似。

大校場G13地塊強排方案

畢竟G13地價比G02項目高2600元/㎡，目前G02項目小高層放風5.5，洋房放風6萬以上，照此推算，那么三、四季度上市的G13均價又會達到什么高度，姑且可以想象。

當然還有一種可能，保利在G13項目，或許會采取與華潤潤鴻府類似的差異化打法，做小面積炒南外優勢，面積不做很大，滿足自住+上學，保證項目流速即可，小戶型單價雖高但總價好控制，最后算下來不一定就比G02高多少。

有人說了，南外是高中部，是需要考的，不存在學區概念，但別忘了，這可是南外本部新校區哦，一流的師資團隊、一流的硬件設置、一流的圈層氛圍，后期南外高中部將整體搬遷過來，不要小瞧有錢人家庭對教育的重視，何況這是南外。

再者說了G13附近有規劃的中小學，已確定會納入南外教育集團統一管理，以后從家門口幼兒園到中小學再到高中一站式，家長不要太省心。

尤其對于高中生來說，學生課業負擔大，競爭壓力大，過個馬路就能上學，這樣的距離，減少路途奔波，多睡幾個小時，不是很好的一件事么。

當然，南外不是想上就能上的，一看小孩成績、二家底要殷實，三家長圈層也很重要，否則很難進去，要不然每年也不會有那么多家長想把娃送進去了。

扯遠了就此打住，回到保利這幾個項目本身。

不管是錦云臺、琥珀云臺還是保利文華，保利在大校場這幾個項目流速都不錯，產品也做出差異化，至少完成了80%以上的去化，這個成績已經領跑前排。

隨著大校場G13地塊招標啟動，大校場未來房價還會上升空間。

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從2.9→3.4萬，近一年時間，大校場地價漲超5000元/㎡

從2.9→3.4萬，一年多時間，大校場地價上漲了5046元/㎡；房價至少上漲2000-3000元/㎡，去年大校場均價在5.3萬/㎡上下，到今年多盤喊出5.5萬，甚至部分要沖6萬/㎡，乃至更高？

通過梳理近一年大校場已出讓地塊發現，最近一年大校場地價、房價完成了“雙上漲”。

2022年4月22日，大校場G02地塊，9輪競價，被三金以總價9.4億元拿下，樓面價29337元/㎡，毛坯限價45800元/㎡。目前加包均價在5.3萬/㎡；

2022年10月19日，大校場G65地塊，1輪競價，被偉星以總價23.8億元拿下，樓面價30994元/㎡，未設毛坯限價。小高層放風5.5萬/㎡，洋房預計5.6-5.8萬/㎡；

2023年3月17日，大校場G02地塊，6輪競價，被保利以總價24.1億拿下，樓面價31727元/㎡，未設毛坯限價；小高層放風5.5萬/㎡，洋房預計6/㎡+；

2023年5月10日，大校場G13地塊，25輪競價，被保利以總價24.1億拿下，樓面價34383元/㎡，未設毛坯限價；未來房價？暫且留個懸念。

這其中品牌房企，對一個板塊市場信心提振是強有力的，房價拉升也是zui明顯的。

當然，大校場和河西面臨同樣的問題，供貨量大，買房人分流嚴重，這時候買房人可以好好挑選。

于買方市場而言，從上半年可以明顯感受到，諸如這些頭部改善板塊，開發商在產品力呈現上有了更出彩地方，無論是大門、外立面還是會所設計都有了明顯提升，馬上5月底隨著市場搖號盤增多，可能購房人又要嘆息“選房好難了”。

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