基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場的表現(xiàn)，正在引起市場廣泛關(guān)注。Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至5月30日，今年以來，僅2只基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級市場價格小幅上漲，25只基礎(chǔ)設(shè)施REITs下跌，更有6只基礎(chǔ)設(shè)施REITs跌幅超過10%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，REITs產(chǎn)品業(yè)績不佳，對REITs估值構(gòu)成了一定的壓力；投資者結(jié)構(gòu)單一，投資策略趨同，亦在一定程度上導致市場調(diào)整。

REITs二級市場價格持續(xù)波動，引發(fā)基金公司、基金原始權(quán)益人及基金原始權(quán)益人一致行動人紛紛出手增持，向市場釋放積極信號。從投資角度看，一些業(yè)內(nèi)人士也表示，隨著高估值隱憂基本出清，隱含分紅率進一步提升，當前基礎(chǔ)設(shè)施REITs具備較好的分紅吸引力。

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今年以來REITs平均跌幅達6%

今年以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)明顯弱于股債市場。

Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至5月30日，27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs今年以來平均跌幅為6.27%，僅有國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT兩只基礎(chǔ)設(shè)施REITs小幅上漲1.17%、0.52%。

大部分基礎(chǔ)設(shè)施REITs均出現(xiàn)不同程度下跌。數(shù)據(jù)顯示，有11只基礎(chǔ)設(shè)施REITs跌超6%。華夏中國交建REIT、建信中關(guān)村REIT跌幅較大，分別達16.26%、20.76%。

有不少基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級市場價格已跌破發(fā)行價。數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，華泰江蘇交控REIT、國金中國鐵建高速REIT等6只基礎(chǔ)設(shè)施REITs出現(xiàn)貼水現(xiàn)象，華夏中國交建高速REIT、平安廣交投廣河高速REIT、中金安徽交控REIT貼水率均超過15%。

“市場出現(xiàn)非理性下跌。”北京一位私募基金投研人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場籌碼大都集中在銀行理財、險資等機構(gòu)投資者手里。由于市場規(guī)模不足千億元，整體規(guī)模較小，產(chǎn)品下跌可能觸發(fā)機構(gòu)止損線，引發(fā)此起彼伏的拋盤。

截至5月30日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs近60日內(nèi)主力凈流出金額達2694.97萬元。

多重因素引發(fā)下跌

北京一位公募基金人士表示，不同的資產(chǎn)類型（如收益權(quán)類、產(chǎn)權(quán)類）以及不同項目的經(jīng)營狀況，均有可能影響到REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金分派的水平，進而影響公募REITs的市場表現(xiàn)。“受經(jīng)濟環(huán)境等多重因素影響，部分REITs產(chǎn)品業(yè)績不及預期，造成二級市場價格出現(xiàn)明顯波動。”

先鋒瑞馳基金投資總監(jiān)陳海濤認為，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具有一定的公共服務(wù)屬性，其收入結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，但彈性相對較弱。在國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向修復過程中，項目資產(chǎn)價格上行修復受限，這對REITs估值形成了一定的壓力。

“投資者結(jié)構(gòu)相對單一。”陳海濤還認為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場中，投資者以保險、銀行理財?shù)葯C構(gòu)為主，對應(yīng)的資產(chǎn)投資管理部門大都以固收為主，其投資策略與估值體系相對雷同，在定價上容易形成趨同性，造成市場齊漲齊跌特征。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs整體表現(xiàn)低迷，也引發(fā)機構(gòu)出手護盤，向市場釋放積極信號。

近日，華安基金、華安張江光大園REIT原始權(quán)益人及其控股關(guān)聯(lián)方分別計劃累計增持華安張江光大園REIT不超過3000萬元、2億元，并承諾增持的基金份額持有期限不少于6個月；在此之前，華夏基金自購華夏中國交建REIT3000萬元，承諾持有不少于6個月。

具備較強的分紅吸引力

經(jīng)歷了此前的調(diào)整后，在業(yè)內(nèi)人士看來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs下跌風險基本出清，估值優(yōu)勢比較明顯。

招商基金管理有限公司基礎(chǔ)設(shè)施管理部副總監(jiān)萬億建議，參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs，須自上而下地分析，從宏觀、中觀、微觀出發(fā)建立框架。REITs投資收益應(yīng)綜合考慮兩大方面：一是長期持有REITs獲得的分紅收益；二是承擔REITs資本利得部分波動所獲得的風險補償。

“基于穩(wěn)健的現(xiàn)金流分紅制度，基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資存在一定的債性收益特征。”陳海濤表示，由于分紅收益率會受到底層資產(chǎn)實際經(jīng)營狀況、二級市場持有成本等因素影響，與一季度末持有資產(chǎn)相比，基礎(chǔ)設(shè)施REITs現(xiàn)金分派收益率出現(xiàn)顯著提升。

根據(jù)陳海濤的預測，截至5月30日，產(chǎn)權(quán)類項目2023年分派率平均提升約30至40個基點，特許經(jīng)營權(quán)類項目2023年分派率平均提升約60至75個基點。與10年期國債及中短期AA+信用債相比，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場現(xiàn)金分紅水平存在利差優(yōu)勢，當前具備一定的分紅吸引力。

（文章來源：上海證券報）