6月20日，人民銀行公布了最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），LPR迎來(lái)了今年以來(lái)的首次下調(diào)。具體來(lái)看，1年期LPR由3.65%降至3.55%，5年期以上LPR由4.3%降至4.2%，均較上一期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

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由于銀行房貸利率為“LPR+基點(diǎn)”，因此，LPR的調(diào)整與貸款購(gòu)房者的“錢(qián)袋子”息息相關(guān)。

在不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，此次LPR的下降可以切實(shí)降低居民的購(gòu)房成本，提振居民住房消費(fèi)意愿，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況。

據(jù)了解，目前，北京地區(qū)國(guó)有大行以及多家股份制銀行房貸利率均已下調(diào)。

購(gòu)房再迎利好

北京多家銀行下調(diào)房貸利率

“房貸利率已經(jīng)降了。”6月21日，《金融時(shí)報(bào)》記者在致電建設(shè)銀行北京地區(qū)某網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，該支行營(yíng)業(yè)部負(fù)責(zé)人說(shuō)，“目前北京地區(qū)首套房的商貸利率從之前的4.85%降到了4.75%，二套房從5.35%降到了5.25%，都降了10個(gè)基點(diǎn)。”

自6月20日LPR下調(diào)后，目前，北京地區(qū)已有多家銀行快速跟進(jìn)，對(duì)房貸利率進(jìn)行了最新調(diào)整。

“如果您現(xiàn)在來(lái)我們行做按揭貸款的話，肯定是按照最新的LPR執(zhí)行。”工商銀行北京分行某客戶(hù)經(jīng)理也表示，在北京辦理購(gòu)房貸款的客戶(hù)可以享受到最新的房貸利率。

不僅是國(guó)有大行，《金融時(shí)報(bào)》記者注意到，北京地區(qū)多家股份制銀行網(wǎng)點(diǎn)也對(duì)貸款利率進(jìn)行了下調(diào)。

“在LPR調(diào)整后，我們馬上就對(duì)商業(yè)貸款利率進(jìn)行了調(diào)整。”招商銀行北京地區(qū)某客戶(hù)經(jīng)理表示，“目前5年期以上LPR降到了4.2%，首套房貸款利率執(zhí)行4.75%，二套房為5.25%。”

“今天一上班就有好多客戶(hù)來(lái)問(wèn)房貸利率，我們得到的消息是，現(xiàn)在北京地區(qū)所有銀行的房貸利率都降了，各家銀行的調(diào)整都是統(tǒng)一的。”鏈家APP某二手房交易中介對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者表示，對(duì)于客戶(hù)未放款的房貸，目前都可以按照新的LPR執(zhí)行，但公積金以及組合貸中的公積金部分不受影響。

《金融時(shí)報(bào)》記者了解到，銀行房貸利率由“LPR+基點(diǎn)”兩部分組成。由于絕大多數(shù)個(gè)人住房貸款以5年期以上LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，因此，最新的房貸利率是在4.2%基礎(chǔ)上加減一定基點(diǎn)。

目前，北京地區(qū)各家銀行統(tǒng)一執(zhí)行的是首套房商貸利率在5年期以上LPR基礎(chǔ)上加55個(gè)基點(diǎn)；二套房商貸利率則是上行105個(gè)基點(diǎn)。此次調(diào)整后，北京首套個(gè)人住房商貸的利率是4.75%，二套房貸是5.25%。

降低月供負(fù)擔(dān)

百萬(wàn)元房貸30年少還2萬(wàn)元利息

“這次下調(diào)LPR有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，通過(guò)下調(diào)LPR能夠降低購(gòu)房者的貸款利息負(fù)擔(dān)，減少月供。”前海開(kāi)源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍告訴《金融時(shí)報(bào)》記者。

那么，如果按照最新的LPR計(jì)算，購(gòu)房者每個(gè)月的月供能省多少錢(qián)？

“商業(yè)銀行房貸利率調(diào)降后，所有新購(gòu)房者都可以享受到這部分降息帶來(lái)的好處。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示，假設(shè)以首套房100萬(wàn)元貸款余額、等額本息房貸、30年期貸款期限為例來(lái)計(jì)算，購(gòu)房者每個(gè)月的月供將減少約57元，每年節(jié)省684元，30年累計(jì)減少還貸2.05萬(wàn)元左右。

上述鏈家APP中介也表示，根據(jù)最新的房貸利率來(lái)計(jì)算，在北京通過(guò)商貸貸款100萬(wàn)元，期限25年，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)每月可以省57.67元，二套房每月省59.14元。

在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，進(jìn)入今年二季度以來(lái)，樓市復(fù)蘇的節(jié)奏有所放緩，需求端在3月份快速釋放后顯得后繼乏力。LPR的調(diào)整釋放了積極的信號(hào)，有利于提振居民的住房消費(fèi)意愿。

“本次LPR利率的下調(diào)有助于居民存量房貸成本的小幅降低，促進(jìn)增量購(gòu)房和其他消費(fèi)領(lǐng)域的提升，推動(dòng)年內(nèi)商品房銷(xiāo)售額有望實(shí)現(xiàn)小幅正增長(zhǎng)。”馬泓在接受《金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)下半年，房貸市場(chǎng)利率仍有小幅下行的可能性。

在楊德龍看來(lái)，目前，全國(guó)統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.1%，此次5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，統(tǒng)一房貸利率下限有望突破4.0%的關(guān)口。

存量房貸客戶(hù)能享受利率優(yōu)惠嗎？

招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，5年期以上LPR下降后，存量房貸和新增房貸利率都將繼續(xù)下降，住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)將有所減輕。

然而，在實(shí)際操作過(guò)程中，并非所有“房貸一族”都能享受到降息帶來(lái)的“政策禮包”。對(duì)于存量房貸客戶(hù)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本是否下降，還要看貸款購(gòu)房者具體選擇的還款方式。

《金融時(shí)報(bào)》記者了解到，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，有固定利率和LPR浮動(dòng)利率兩種選項(xiàng)。

“對(duì)于個(gè)人房貸按照固定利率與銀行簽約的群體，其還貸計(jì)劃在整個(gè)貸款期限內(nèi)是保持不變的，故LPR下調(diào)對(duì)其沒(méi)有影響。”馬泓表示，“針對(duì)選擇浮動(dòng)利率貸款的客戶(hù)，即商業(yè)房貸利率為‘LPR+基點(diǎn)’，仍可以享受與新購(gòu)房者一樣的優(yōu)惠。”

例如，購(gòu)房者與銀行約定的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為每年的1月1日，本次LPR的下調(diào)并不會(huì)影響購(gòu)房者今年接下來(lái)每個(gè)月的還款額。直到2024年1月，購(gòu)房者的房貸才會(huì)迎來(lái)新一輪調(diào)整周期，這時(shí)的房貸利率需要根據(jù)今年12月的LPR報(bào)價(jià)情況進(jìn)行調(diào)整。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，在LPR下調(diào)后，預(yù)計(jì)全國(guó)各地的銀行都將紛紛下調(diào)房貸利率，這也意味著新一輪支持房地產(chǎn)發(fā)展的房貸政策即將開(kāi)啟。

“隨著LPR的下調(diào)，預(yù)計(jì)最近兩周各大銀行會(huì)陸續(xù)下調(diào)房貸利率，即普遍會(huì)下降10個(gè)基點(diǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，降息后首套房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，對(duì)于首套房的認(rèn)購(gòu)有積極作用。