稅收是國家宏觀調控的重要手段之一，最近幾年，為增加經濟活力，我國不斷下調增值稅稅率，可是在這個過程中也產生了一些分歧。

例如，買房時增值稅是11%，在購房合同里，購房者只能按照這個稅率來計算總房價、基礎房價、稅額。可交房時，增值稅率降為9%，總房價沒變，稅額卻降低了。那么中間存在的“兩個點”差額，究竟該留給開發商，還是返還給購房者?

鄭州市民安靜(化名)，最近就在為這個問題煩惱。

購房合同與發票上的增值稅不一致

9%和11%看上去只差“兩個點”，可在動則百萬的房價面前。這意味著上萬元甚至數萬元的“真金白銀”。對于普通家庭來說，用“失之毫厘，差之千里”來形容，并不夸張。

鄭州市民安靜最近就在為“兩個點”的誤差奔波。

2018年，為改善生活，安靜和愛人商量后，購買了惠濟區一套房子。

“總共是130多平方米，價格在230萬元左右。”安靜說，因為是期房，所以當年只簽了合同，一直沒有拿到正式的增值稅發票。

“我們當時簽的合同，里邊寫的增值稅是11%，與最近收到的發票不一致。”安靜表示，2020年4月底交房時，開發商向她提供了一張增值稅發票，上邊顯示，她所購買房屋，增值稅是按照9%來征收的。

“合同與發票為什么會出現2個百分點的差額?”安靜稱，她與其他業主溝通發現，大家都遇到這樣的問題。

“我們找開發商問，得到的答復是國家稅率調整。”安靜覺得，如果是國家調整了稅率，開發商應該提前告知業主，并且退還差額，而不是“據為己有”。

200多萬元的房子 稅額相差三四萬元

“算下來我家房子的差額有三四萬元，我肯定接受不了。”安靜家的“兩個點”價值不菲。

她向河南商報記者提供了一份購房合同。其中顯示，商品房的價款含稅總金額為2383542元，其中不含稅金額為2147335.14元，增值稅金額為236206.86元，稅率為11%。

而安靜提供的增值稅普通發票顯示，她所購買房屋價稅合計2383542元，房價金額為2186735.78元，稅額為196806.22元，稅率為9%。

對比兩項數據，不難看出，安靜所購買房子含稅價格一致。差別在于合同上的稅額比發票上多了三四萬元，而這些差價“跑”到了不含稅房價上。

“我們首付百分之三十，共72萬多元。”購房合同上，安靜首付共計723542元，比例為30.36%，商業貸款金額為1660000元，比例為69.64%。

這意味著，安靜購房時，是按照含稅總金額付款的。也就是說，她已經承擔了基礎房價和增值稅。

除了安靜以外，小區多位業主向河南商報記者展示了自家購房合同與發票，情況相似。差別在于數額上。

“開發商是按照11%跟我們要的，最后只給國家交了9%。這我們肯定不愿意。”安靜說。

購房者覺得 開發商應該退還增值稅差額

為什么合同與發票上的增值稅稅率會有兩個百分點的差異呢?

河南商報記者了解到，2016年5月1日起，全國范圍內推開營業稅改增值稅。建筑業、房地產業的增值稅稅率為11%。后來在2018年5月1日和2019年4月1日，房地產業增值稅先后降至10%和9%。

也就是說，安靜買房付錢時，通用的增值稅稅率的確是11%，獲得發票時，通用的增值稅稅率變成9%。

那么問題來了，稅率降低后，兩個百分點的差額，應就給留開發商，還是退給業主?

誰會跟錢過不去呢?毫無疑問，業主們肯定覺得開發商應該退還中間的差額。

“合同上寫得清清楚楚，我們交的錢里，有11%是用于繳納增值稅的。”安靜說，開發商只將9%用作增值稅，與合同約定不符。

“我們交的錢不變，稅少了，差額肯定是跑開發商那兒了。”業主吳桐(化名)說，他能夠接受按照購房時稅率執行，將兩個百分點的差額交給國家，或者國家再以退稅形式返還給開發商，但不能接受，開發商直接將差額算到基本房價中。“合同中寫的，稅率變動由買受人承擔。假如稅率提高了，肯定讓我們補差額。現在稅率降低了，難道不應該給我們退錢嗎?”

“即便是國家降稅了，開發商也應該按照新標準跟我們收，而不是擅自把我們多交的稅，變成房價吧。”在安靜看來，開發商退回這筆錢，理所應當。

增值稅納稅義務人為賣方 并非買方

而開發商則不這樣認為。在給業主們的書面回復中，開發商認為，購房合同在增值稅稅率變動前就錄入了房管局系統，適用11%的稅率符合當時的政策規定。

至于為何無法退兩個點的增值稅，開發商稱，增值稅的納稅義務人為賣方，并非買方。

在合同中，出賣人與買受人約定按建筑面積計算商品房價款，并約定了商品房單價及總金額。具體稅率并非雙方在商談合同時的重點。即增值稅稅率系通過房屋總價倒推計算得出。

關于究竟是否應該退兩個百分點的增值稅差額，河南商報記者聯系了開發商。工作人員稱會向財務部門了解詳情后給出回復。

“增值稅一般是包含在總房價里的，由開發商自己申報，而不是買房者申報。”鄭州一家房地產企業法務人員稱，大多數情況下，房產企業只會在購房格式合同中約定總房價，但并不會涉及增值稅問題。“就像去超市買東西一樣，所買的商品都包含增值稅，但不會有人專門告訴你這里邊有多少是基礎價格，多少是增值稅。”

“增值稅繳納，一般是按照納稅義務發生時間確定稅率的。”河南商報記者從稅務部門了解到。

“房地產行業增值稅申報，一般是在交房時。”就職于稅務部門的趙笑(化名)分析，安靜簽訂購房合同時間為2018年4月，當時增值稅的確為11%，所以在合同中用這個稅率計算增值稅并無不妥。

而交房時間為2020年4月30日左右，所以增值稅申報應該按照最新稅率來計算，也就是9%。“所以說，從稅收的角度來講，我覺得開發商并沒有什么問題。”趙笑說。

律師：如果合同中明確稅率 開發商應歸還差額

“近段時間遇到的這種咨詢比較多。”針對開發商是否應該退還兩個百分點的差額，稅務律師丁先生介紹了自己的觀點。

“這是一個交易習慣問題。”丁先生表示，增值稅是價外稅，一般情況下到超市買東西，都是含有稅的，只是大家日常的交易習慣，忽視了這種感覺。

“在該案件中，開發商明確了不含稅房價，與日常的交易行為就不同了。”丁先生舉例，假如總房價為100萬元(不含稅)，2018年初稅率為11%，開發商應該收業主111萬元，需要上交給稅務局11萬元。稅率降低以后，開發商收業主111萬，交給稅務局9萬元，那么開發商的現金進入量就增加了。

“解釋這個問題，準確來說就是價稅合計問題。”丁先生說，一般情況下，價稅是綁在一起的，如果合同中明確價、稅分開的話，開發商是需要退還差額的。

“稅率高、稅率低是不會損害到開發商利益的。”丁先生強調，增值稅是間接稅，表面上看開發商是納稅人，實際上消費者才是納稅人，降稅的真正目的，其實是讓利于消費者。

“一般情況下，開發商是不應該把基本房價和增值稅分開的。”鄭州市二七區一家律師事務所律師朱先生同樣認為，涉及到稅率變更，如果合同中曾明確稅率、稅額，開發商應該將差額返還給購房者。

“國家稅率變化，應該算是形勢變更。”中原區一家律師事務所律師劉先生查看了安靜的購房合同后表示，從稅收角度上看，開發商的做法沒有什么錯。但的確已經明確了稅率和稅額，發生變化后，理應還給購房者。“這只是初步判斷，具體情況還需要結合房屋單價、當時與開發商協商內容等具體情況綜合判斷。”

類似情況在全國多地發生

河南商報記者梳理發現，近幾年來，隨著國家不斷降低增值稅稅率。類似安靜所遇到的糾紛，在全國多地發生，甚至有不少鬧上法院。不過從結果上看，法院似乎并不支持業主們索要差額。

2017年，溫州市民林女士購買了一套房子。與開發商簽訂的合同顯示，林女士是按照11%的稅率向開發商支付總房款的。之后，稅率發生變動，但開發商拒絕退還差額。

林女士認為，開發商與自己約定的不動產增值稅現適用9%稅率，自己實際應繳稅款金額已降低，但開發商拒不向原告退還多收的2%稅款。林女士認為被告利用合同優勢地位，在格式條款中將本應由其負擔的不動產增值稅繳納義務轉嫁至自己，按照11%稅率向原告收取稅款后，因財政部政策變化現行稅率已經降低，其應向自己退還多收的2%稅款。

而開發商則認為，增值稅率下調是國家應對當前經濟下行壓力的重要舉措，最直接的目的是減輕企業稅負負擔，以激發企業活力。故開發商是否納稅、是否從納稅金額中獲利，是開發商與稅務機關之間的法律關系，與購房者無關。

最終，法院判決，林女士要求被告返還不動產增值稅款，缺乏事實依據，其請求不予支持。開發商的辯稱及其對合同相關條款的解釋，予以采納。