小區內明明有大量空置的停車位，但開發商卻只賣不租，即便賣不出去，也僅僅開放少量的停車位租賃數額，從而導致小區內大量停車位閑置，業主卻只能將自家的車停在小區外，造成諸多不便。開發商以不租促銷售，對小區停車位只售不租的行為存在一定的不合法性。
小區內的停車位大致可以分為三類：
(資料圖片)
第一類是根據開發商開發建設時的規劃條件，規劃用途即是用于停放車輛的停車位；
第二類是占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位；
第三類是人防車位。
第一類停車位：
對于第一類車位，即建筑區劃內規劃用于停放車輛的車位而言，根據《民法典》第二百七十五條的規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”在停車位出售前，一般停車位的產權由開發商所有，開發商有權出售、附贈、出租等，而根據《民法典》第二百七十六條：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合民法典第二百七十六條有關‘應當首先滿足業主的需要’的規定。”等相關規定，開發商雖然有權處分享有所有權的停車位，但是應當首先滿足業主的需要，如果開發商只售不租，或者不合理限制租賃車位的數額，從而使業主在小區內有大量閑置停車位的情況下卻無處停車，顯然不滿足合理的配置比例要求，其行為違反了相關法律規定。
第二類停車位：
第二類車位即占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位是屬于業主共有的車位。開發商無權出售或者出租，根據《民法典》第二百七十八條的規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動需要經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，且經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，開發商無權進行處分。
第三類停車位：
第三類車位是人防車位。人防車位的所有權歸國家所有，一般開發商只有出租的權利，因此，對于人防車位而言，開發商不得出售只能出租。
另外，在實踐中，對于開發商對停車位的處分而言，一般業主與開發商爭議最大的是第一類車位，很多小區存在開發商以只出售不出租的形式倒逼業主購買停車位，或者將小區停車位零散或者打包出售、租賃、抵押給第三方的情形。
在這種情況下，《民法典》明確規定了小區內規劃用于停放汽車的車位應當首先滿足業主的需要，業主也可以在當地的《物業管理條例》等法律法規中找下是否有更嚴格的限制性規定，如《濰坊市物業管理條例》第十六條第一款規定，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，當事人未有約定，業主、物業使用人要求承租尚未出售、附贈的車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。
《福建省物業管理條例》第六十四條第三款明確規定，建設單位不得將物業管理區域內規劃的車位（庫）出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的規劃車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。因此，在當地有相關限制性規定的情況下，開發商對第一類車位只售不租的行為更是明顯違法，業主可以對開發商的違法行為取證后向相關行政主管部門投訴、舉報，向法院起訴等，從而維護自身的合法權益。
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