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尋求出售商業(yè)地產(chǎn)貸款的銀行正面臨著一個(gè)枯竭的市場(chǎng)。近幾個(gè)月來(lái)，包括高盛和摩根大通在內(nèi)的銀行一直在試圖出售以寫(xiě)字樓、酒店、公寓為擔(dān)保的債券，但許多銀行發(fā)現(xiàn)，這在投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)憂(yōu)加劇之際并不容易。

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今年以來(lái)，借貸成本的上升使商業(yè)地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)中受沖擊最嚴(yán)重的領(lǐng)域之一。房地產(chǎn)銷(xiāo)售、尤其是寫(xiě)字樓銷(xiāo)售急劇放緩，這使得房東和貸款機(jī)構(gòu)幾乎沒(méi)有什么指標(biāo)來(lái)確定某些資產(chǎn)的價(jià)值。在缺乏交易的情況下，利益相關(guān)者正密切關(guān)注著市場(chǎng)，看看銀行最終會(huì)以什么價(jià)格出售部分貸款。

據(jù)知情人士透露，第一資本金融（COF.US）一直難以出售大量寫(xiě)字樓債務(wù)投資組合。該行首席財(cái)務(wù)官Andrew Young在7月對(duì)投資者表示，已將約9億美元貸款從其寫(xiě)字樓投資組合中移至“待售”類(lèi)別，以尋求擺脫這些債務(wù)。今年早些時(shí)候，韋伯斯特金融（WBS.US）出售了一個(gè)價(jià)值8000萬(wàn)美元的投資組合，該組合與康涅狄格州、新澤西州和紐約州的寫(xiě)字樓和多功能物業(yè)有關(guān)。

除了寫(xiě)字樓，銀行還試圖出售公寓或酒店等其他類(lèi)型房地產(chǎn)的債務(wù)。知情人士透露，高盛一直在尋求出售酒店和公寓的貸款。房地產(chǎn)分析公司Green Street的數(shù)據(jù)顯示，這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格保持得相對(duì)更好。在截至7月的過(guò)去12個(gè)月里，寫(xiě)字樓價(jià)格下跌了27%，相比之下，公寓價(jià)格下跌了16%，酒店價(jià)格則基本沒(méi)有變化。

銀行出售貸款有時(shí)是為了支撐流動(dòng)性，有時(shí)是為了避免貸款到期需要再融資時(shí)可能出現(xiàn)的復(fù)雜情況。從事投行業(yè)務(wù)的SOLIC Capital總裁Gregory Hagood表示，對(duì)一些貸款機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，稍微降低價(jià)格以出售貸款可能比承擔(dān)貸款機(jī)構(gòu)不得不取消抵押品贖回權(quán)并最終無(wú)法收回房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要好。

Gregory Hagood表示：“即使這些銀行中目前多數(shù)仍在執(zhí)行貸款，但隨著它們進(jìn)入再融資周期，它們正試圖通過(guò)折價(jià)出售貸款來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)敞口。”“很多銀行會(huì)說(shuō)，我寧愿在價(jià)格方面受到打擊，也不愿在喪失抵押品贖回權(quán)的問(wèn)題上受打擊。”

不過(guò)，非銀行貸款機(jī)構(gòu)Madison Realty Capital的聯(lián)合創(chuàng)始人Josh Zegen表示，過(guò)低的出售價(jià)格可能會(huì)嚇到投資者，并引發(fā)對(duì)金融機(jī)構(gòu)健康狀況的擔(dān)憂(yōu)。雖然銀行減少商業(yè)地產(chǎn)敞口的壓力越來(lái)越大，但出售不良貸款的情況仍然相對(duì)罕見(jiàn)。許多銀行選擇更長(zhǎng)時(shí)間持有債務(wù)，并與不同的借款人一起解決問(wèn)題。

在整個(gè)銀行業(yè)壓力加大之際，為貸款組合找到買(mǎi)家的銀行利用這些交易幫助提振了流動(dòng)性。例如，西太平洋合眾銀行（PACW.US）一直在出售房地產(chǎn)建設(shè)貸款和其他房地產(chǎn)貸款。

Jones Lang LaSalle Inc．資本市場(chǎng)部門(mén)高級(jí)董事總經(jīng)理Will Sledge表示，由于近期利率較高的貸款利潤(rùn)更高，銀行正越來(lái)越傾向于擺脫收益率低、維護(hù)成本高、回報(bào)前景有限的“死錢(qián)”貸款。Will Sledge表示：“流動(dòng)性是一種珍貴的財(cái)產(chǎn)。”

而在某些情況下，銀行可能會(huì)被困在這些房產(chǎn)之中。布魯克菲爾德資產(chǎn)管理（BAM.US）、黑石（BX.US）和與太平洋投資管理公司（PIMCO）有關(guān)聯(lián)的寫(xiě)字樓業(yè)主等大型機(jī)構(gòu)都選擇通過(guò)違約來(lái)減少在一些樓盤(pán)上的損失；在某些情況下，房東會(huì)交還某些房產(chǎn)。

在銀行努力剝離這類(lèi)貸款之際，它們也在通過(guò)停止發(fā)行新債來(lái)控制對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的敞口。五三銀行等銀行表示，它們已停止發(fā)放寫(xiě)字樓貸款。地產(chǎn)商Slate Property Group的負(fù)責(zé)人Martin Nussbaum表示，更多的舊貸款交易將使定價(jià)更加清晰，這可能會(huì)揭示出目前估值的差異有多大。