咨詢就是這樣，在信息流的時代，很多抓眼球的內容被最快程度的暴露出來，一些我認為很重要的就被藏起來了

今天和大家聊一條信心，值得所有地產人和上海購房者的注意，但也有可能被我們忽略的政策信息

前幾天我看到有一份文件

關于上海加強容積率管理的一些實施細則

我不知道多少人看過這份文件

這份文件很長看上去很枯燥，但是本質上決定了未來幾年上海土地出讓的結構，也就決定了未來的上海樓市

里面有幾句關鍵的話我幫大家摘錄出來了

第一是關于容積率

——經特別論證，未出讓地塊之間可進行開發規模平衡轉移，商業辦公地塊容積率可以達到4.0以上，住宅地塊容積率原則上不大于2.5，涉及風貌舊改的住宅容積率可以達到2.5以上

首先是上海純住宅的項目容積率不會高于2.5

其實關于上海住宅容積率應該多少業內一直在討論爭議，有的觀點是作為土地如此稀缺的上海，2.5容積率實在是太低了，應該進一步靠攏深圳將容積率設置在3以上

也有人說如果容積率過高導致人群居住過密會產生配套供應不足從而產生更多的民生矛盾

從目前的情況來看上海的容積率還是不會過2.5，常規用地基本上設置在2.0左右

這意味著什么，這意味很多，首先對于這樣的容積率很明顯依然在保持住宅的舒適性，對于上海來說未來也不太會出現超高層的住宅類產品

不過說來也奇怪，上海早年間過高容積率的住宅項目往往最后市場反應都不太好

最典型的應該就是世茂在陸家嘴的世茂濱江花園當年頂著上海第一住宅高樓的名號入市，最后城市整個濱江沿線品質最差管理最混亂的一個項目，單價低到一度居然還有群租，在陸家嘴濱江沿線還會有這樣的場景也是很魔幻了

很明顯這樣的容積率制定是有權衡的，保證住戶的品質以及產品的長線發展

當然另外一個維度來說，純住宅項目的拆遷也變得越來越難

道理也很簡單，如今大量的老舊住宅地塊再低再低容積率也要1以上，再怎么拆做平拿到的凈地容積率也只有2，換句話來說拆遷的成本就占據了未來房價的50%，拆一平米只給你兩平米

這樣的成本分攤毫無疑問極大的降低了拆遷的動力

地塊給不到高的容積率，拆遷獲得的土地未來收益空間就越小

當然這不代表拆遷這件事不會存在，必須拆遷獲得的土地變成商業辦公的商業化就看得到，畢竟容積率可以做到4以上，拆一平米可以變成四平米以上，這里的想象空間也就更大了

所以對很多開發商來說，你會不會做商業辦公，直接關系到你是否能夠參與市中心城市升級的賽道里了

這個賽道就大多了，今年香港置地拿到的上海地王，就是因為他們會做商辦，然后就吞下這塊地，里面除了有商業和辦公，當然也會有住宅。這一塊蛋糕就給有這些能力的開發商了

而對于購房者來說，如果住宅地塊都在1.0-2.5之間，容積率的差異性就很小了，那么產品的差異化在未來也就有了凸顯的空間

對于一些做高低配的項目，買里面的低容積率形態的產品，可能未來的差異性就會放大

第二句，也很重要

——落實“密路網、小街坊”的開放街區理念

不知道各位是否能夠解讀出這句話的用意，最直白的翻譯就是未來的地塊會越來越小

留意過今年上海土地出讓的朋友可能發現，住宅項目的地都是5-10萬方的，現在已經很少有超過15萬方的土地了，像當年金地格林這種一出讓一百多萬方的項目現在想都不要想了

再往下可能一塊地3-5萬方也就有了可能，也就是開盤就清盤，一個項目一張預售證

這么做的目的當然很明顯，就是加強上海的毛細管網路網

這點我是堅決支持的，上海的分支道路的密集極大的緩解了城市交通，這就是上海和北京城市管理的本質區別

開放式街區其實提出有三四年的時間了，在上海并沒有特別明確的要求你的項目必須沒有圍墻，但是伴隨著地塊越來越小很明顯如果再把社區圍起來也會不合適，圍墻如果只圍住4棟建筑會顯得異常的壓抑

所以對于上海來說會在不遠的將來真正意義上的執行打開式社區的生活理念

當然對應的就是，對于一個小區來說，不會有太多的配套和綠化，建筑排布還是比較緊湊的，或者說更多的配套會成為城市型對外的配套

這兩點會成為上海住宅市場的主旋律，如何得到徹底的實施呢，文件內有這么一句綱領性的判斷：

——實現建設用地只減不增、生態用地只增不減。地區層面，通過控制“平均容積率”，即某區域內可開發地塊的地上建筑總面積與用地總面積的比值，確定地區開發建筑總量規模，形成合理的城市空間布局

大概應該看得懂里面的只減不增的意思，上海的土地強度不會放開，土地供應量只會越來越稀缺

沒有意外么

當然還是有的，整個文件為一種開發模式讓路了：軌道交通

大家可以感受下這個資源傾斜城市，細節是這么說的

——倡導以公共交通為導向的城市空間發展模式，圍繞軌道交通站點集聚城市功能，適度提高站點周邊土地開發強度，地上地下整體開發，打造緊湊集約、運行高效的城市格局。

——允許開發規模在單元內進行騰挪轉移，鼓勵開發規模向軌道交通站點及周邊街坊轉移。

——軌道交通站點600米范圍內適用“特定強度區”政策。其中，軌道交通站點300米范圍內，鼓勵通過城市設計進一步加強向站點集聚，實現土地效率的最大化。

這三句連起來其實就是一句話：未來圍繞著地鐵站點的開發整體強度會提升，也就是最近很熱的TOD模式

大家可能生活在上海久了，對地鐵已經無感了，但是這依然會成為未來十年上海城市開發的一種模式，上海依然有更多的區域需要地鐵的鋪設

而和之前不同的是，可以預見到的幾乎未來每一個地鐵站都是綜合體

記住不是地鐵站邊上有一個綜合體，而是圍繞著站點開發規劃一個超級綜合體

地鐵站點會成為內部的人流樞紐，從而串聯住宅、商業、教育等各種配套

所以各位同行朋友空間可以認真去看下天空之城的動線規劃，千萬不要覺得就是在地鐵旁做一個綜合體就完事了

不會TOD模式的開發，很有可能會錯過上海未來房地產發展的一大塊蛋糕。因為傳統住宅容積率控制之后，必然會導致總量可控利潤有限的情況

土地開發只給了TOD模式口子，學會這種模式的開發會成為上海房地產開發的核心競爭力

好，寫到這里大家對未來上海土地出讓的屬性有一定的了解，那我們再來回憶上海最近的幾個變化的細節

1、最近關于教育體系的升級是很明顯的

不論是單點的我們看到張江集團學校民辦轉公辦，還是華師大今年開始發力在各個地方鋪設學校，包括開發商開始和學校重度捆綁合建學校，可以很明顯的看到今年整個上海的教育體系，特別是針對公辦教育的重視

2、今年上海推進的舊改而非棚改的策略

大量的老破小被加上了電梯，提升了居住舒適度，也就決定了未來不太會有大力度的拆遷的存在

這兩個細節加上這一次的上海土地控容的政策，結合起來各位不知道有沒有一個畫面，有幾個我感知的結論想和大家分享的

首先，上海的土地出讓，特別是住宅土地出讓會越來越少，加上容積率的控制，未來整體的供應量減少是必然的趨勢

所以在有供應的房子里，小戶型會成為必然的結果，90平米的小三房不僅會成為主流，甚至還有可能會有70平米三房的可能。大家要做好這樣的心理準備

但是城市不擴容的同時也就意味著，扎根在這里的人會得到更好的城市配套

這也非常符合上海目前的節奏：城市升級。

城市升級在于商辦會出更好看的天際線，同時對于住宅來說配套越來越完善，不僅僅是教育和醫療體系會越來越完善，包括更多的社區內配套會區域共享，成為城市配套的一部分

當然作為購房者你問我還有沒有建議，我大概會說這么幾條

1、不要買老破小，你問我一百遍還是這個結論，買這種產品的朋友沒有未來

2、戶型集約化緊湊化，100-110面積段的產品我認為會成為市場稀缺但又兼顧功能性極好的面積段，未來市場競爭性會加強

3、TOD項目概念好，也要看準開發商品牌，畢竟過高容積率也會對規劃提出更高的考驗，每一點經驗確實容易帶來后期混亂的可能

4、洋房、多層、疊加，這些產品我開始看好了，當然前提是控制面積的產品，這類產品會成為品質型生活的代表產品形態

5、2500萬人口指標不會破了，熱愛上海的朋友努力落戶

另外，如果對文件全文感興趣的朋友，可以點擊下面鏈接，我幫大家整理好了，這么重要的文件居然就被信息流稀釋了，真的不應該

總結一句話，上海會努力用容積率管理的方式來管理土地屬性并且統籌人口，差不多就這樣了，我去賺錢換房了，拜拜