“以前村里都是土坯房，條件很差。我們利用宅基地改革的機會，把舊房基本都拆掉了。現在不但在原宅基地上統一規劃，統一建設新住房，還節約出12畝土地，準備招商引資建廠。”在韶關南雄市鄧坊鎮馬戰村鵝公嶺小組，村干部鐘林法向市里宅基地改革專家組介紹村里的新變化。
(資料圖)
鵝公嶺村小組宅基地新建農房
村中祠堂兩側，一排排設計新穎的別墅式小樓正在建設。鐘林法說，每套房子都是2層半，每套占地面積86.6平方米，露臺寬敞、采光明亮，通風也很好。根據村祠堂內公示的規劃圖，這片舊宅基地上準備興建這種新式農房83套，可滿足全村所有農戶的住房需求。
南雄是國家新一輪宅基地改革試點縣。根據南雄市委改革辦公室的信息，《南雄市農村宅基地資格權實施方案（試行）》等11項改革新政，已經印發實施。11項改革新政，涵蓋農村宅基地如何取得、如何使用、如何退出、如何繼承、如何抵押、如何擇位競價等。
“改革創新明顯，制度設計完整。在保障農民戶有所居的前提下，對盤活利用閑置宅基地，促進農村產業發展有很好實際效果。”中央財經大學法學院教授宋志紅長期從事土地制度改革研究，他此行專門赴南雄實地調研，對南雄市這套改革新政評價很高。
參加調研的評科智庫秘書長李濤認為，新政策在整體設計當中，農民意愿和試點地區的實際情況也得到充分尊重，“尤其是針對歷史原因形成的宅基地多占和違法占用等問題，針對盤活利用，推動農村產業振興等問題，都有具體的制度考慮。”
按照政策規定，城里人不能在農村買房。但現實中，一些進城落戶的子女繼承獲得父母長輩在農村的住房。南雄這次改革新政專門有一項《南雄市繼承農房重建實施方案（試行）》，規定“因合法繼承取得農房所有權的權利人在符合村莊規劃的條件下，可以申請重建，并有償取得70年期限的集體建設用地使用權。”
據介紹，在強調要保障“戶有所居”的同時，南雄也鼓勵自愿有償退出，以盤活閑置宅基地和閑置農房，“分置宅基地經營權”是一大創新點。為破解農村宅基地盤活利用的障礙，南雄市規定試點地區的宅基地使用權人可以向他人分置流轉最長30年的宅基地經營權，而且可以在不動產登記機構登記，也可以參照集體經營性建設用地使用權的規則辦理抵押貸款或轉讓。
有專家認為，南雄市此舉是把通過流轉取得的不具有身份屬性的使用權定義為一種用益物權，放活了宅基地使用權。使用權可以流轉、抵押、融資等，有利于促進農民增收和農村產業發展。
南雄市農業農村局副局長陳劍國介紹，南雄市農村宅基地改革試點分為兩個階段，第一階段是編制規劃，規范審批管理，摸清人房地底數，建立剛性執法制度，建立健全利益分配機制等，這些工作目前已基本完成；第二階段是開展宅基地使用權流轉、抵押、繼承、有償使用和自愿有償退出等制度探索，準備用一年時間，分批次穩步推進改革試點。
陳劍國表示，南雄市每個鎮街均有1個試點村，每村一般選取1至2個村小組，依據村的自身條件，在宅基地有償退出、有償使用、使用權流轉、經營性使用、農房繼承、抵押貸款、宅基地擇位競價等試點任務中，認領2項進行封閉試點工作。
以南雄市珠璣鎮靈潭村為例，當地他們充分發揮村民小組、理事會作用，調動外出鄉賢及本村賢者參與規劃新農村建設，初步探索出一套有償使用及有償退出的宅基地管理自治模式，不僅統一規劃建設212套新農房，還盤活本村宅基地資源，引進廠家共建起腐竹加工廠。
古市鎮窯塘村用土地入股和出租廠房模式，用盤活的宅基地引進一家酸菜廠，一期將建設年產2000萬斤客家酸菜生產線，同時分批流轉土地3000畝，用于蔬菜育苗、種植，可帶動周邊大量村民科學種植芥菜，增加村民收入，讓當地村民在家門口實現就業。（文、圖/羊城晚報全媒體記者 張文 通訊員 易遠江）
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