提前還貸動因轉變——由出售房產轉向減少利息支出。

存款利率進一步下行疊加理財收益不及預期，購房者提前還貸的趨勢仍未有明顯改善。這一現象的持續給樓市和銀行乃至經濟復蘇帶來的影響備受關注。

第一財經記者近日走訪、咨詢多家銀行發現，雖然提前還貸數量較年初有所回落，但仍需要較長的排隊時間，部分銀行仍需要等待2個月以上。

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近期惠譽博華發布的一份報告指出，在樓市景氣度不佳的背景下，國內個人住房貸款提前還款的主要驅動因素已發生轉變——由出售房產轉向減少利息支出。從RMBS（住房抵押貸款支持證券）基礎資產提前還款率來看，惠譽博華發布的銀行間RMBS提前還款率CPR指數在今年一季度末達到14.45%，是近五年來的歷史最高值。

盡管LPR（貸款市場報價利率）自2019年以來持續下行，但因為對未來收入預期信心不足、投資理財收益不佳，加上滯后效應，二季度提前還款率可能還會再創新高，這將給銀行存量房貸帶來規模收縮壓力。不過對于新一輪存貸款利率調整，惠譽博華結構融資部副總監鄭飛對第一財經記者表示，預計不會對RMBS借款人在提前還款決策方面產生新的沖擊，度過階段性上升后，提前還款率最終會向長期均值回歸。

提前還貸動因轉變

前述報告從RMBS角度分析得出的數據顯示，截至今年第一季度末，惠譽博華發布的銀行間RMBS提前還款率CPR指數跳升6個百分點，上漲至14.45%，達到近五年最高值。

報告還指出了當前居民提前還貸的一個重要特征，即還款動因已經由出售房產轉向減少利息支出。

在過去，國內個人住房貸款提前還款的主要驅動因素是出售抵押的房產、結清貸款，因此提前還款中全額提前還款占絕大部分。惠譽博華對國內RMBS市場最活躍的兩家發起機構（建設銀行及工商銀行）披露的個人住房抵押貸款動態池數據進行分析發現，截至2021年2月，兩家發起機構的房貸提前還款中全額提前還款的金額在提前還款中的占比在62%~91%之間波動，長期均值在78%左右。

截至2021年底，惠譽博華發布的RMBS交易CPR指數與國內30大中城市商品房成交面積走勢基本一致，但是2022年樓市成交量進入低谷后，二者走勢相關性明顯減弱。而從新增個人住房貸款加權平均利率來看，2021年底前，該數據與每季度末月的CPR指數走勢大致相反。

這也意味著，過去國內借款人提前償還住房貸款的主要原因是出售房產，因此提前還款率與商品房成交量之間存在正相關性；而較低的房貸利率對樓市有重要的刺激作用，2015年到2021年提前還款率與新發放房貸利率之間存在負相關性。

但這些相關性在2022年后均已消失，側面反映了2022年后出售房產不再在借款人提前償還房貸的動因中占主導。在當前樓市景氣度低的情況下，借款人提前還款的主要動機已經變為減少利息支出。

而且考慮到首套個人住房貸款利息支出可用于抵扣個人所得稅，不少符合條件的借款人在提前還款的同時會保留一定金額的房貸用于抵稅。惠譽博華分析，全額提前還款比重可能已大幅下降，部分提前還款或已占主導地位。

收益預期影響更大

在多數金融機構看來，從收支角度考慮，影響居民提前還房貸的因素主要包括就業和收入預期，以及投資理財的收益、房貸利息支出。

在投資理財收益和房貸利息支出方面，利率水平是關鍵。首先看收益端，今年以來，先是中小銀行進行存款利率補降，隨后國有大行、股份行繼去年9月之后再次集體下調中長期存款利率，3%以上的存款甚至大額存貸逐漸從市面上“消失”。另一方面，去年股債市場波動，沖擊了投資者對理財和基金的信心。

而在利息支出方面，自2019年以來，LPR持續處于下行區間，截至今年6月，5年期以上LPR已降至4.2%。惠譽博華指出，目前，國內大部分個人住房貸款采用浮動利率，因此存量個人住房貸款利率亦隨LPR的走低而下降，借款人房貸利息支出有所減少。

但一季度提前還款率的數據表現表明，當前階段，居民對投資理財收益下行比對利息支出減少更為敏感。報告認為，由于對未來的就業穩定及收入增長信心不足，且近期以銀行理財產品為代表的個人投資收益普遍不及預期，部分居民在一季度獲得年終獎等季節性收入時選擇將閑置資金用于提前償還房貸。

從部分銀行工作人員的反饋來看，今年年初提前還房貸的情況的確較為突出。當前雖然提前還貸申請有所回落，但仍需要較長的排隊時間。

惠譽博華指出，在樓市復蘇緩慢的背景下，提前還貸潮也使得銀行存量個人房貸規模面臨收縮壓力，進而削弱商業銀行的RMBS發行動力。從提前還款對RMBS交易的影響來看，主要體現在三個方面：優先級證券獲得信用水平提升速度加快，交易積累的超額利差將減少，投資者面臨更高的再投資風險。

降息潮影響如何？

新一輪降息潮下，關于提前還貸的討論依然激烈。不過鄭飛認為，從市場反應來看，利率的調整比較符合市場預期，預計不會對RMBS借款人在提前還款決策方面產生新的沖擊。

“居民在提前還款方面的決策受到多方因素的影響，利率是其中比較重要的影響因素，另外居民對于宏觀經濟的預期，對于投資的需求，以及對于家庭收支的平衡也都是重要影響因素，這些因素都可能隨著時間以及經濟環境表現而發生變化。”鄭飛說。

前述報告指出，盡管2023年一季度CPR已創近五年歷史最高，但本次提前還款熱潮主要驅動因素并未出現明顯轉變，預計短期內部分居民仍將采取減少貸款及投資的防御性家庭財務策略。此外，由于部分銀行出現提前還款申請積壓的情況，且從提交提前還款申請到實際扣款存在一段時間間隔，二季度RMBS基礎資產提前還款率還可能再創新高。

“如果想提前還的話可以先排上隊。”一位華北地區城商行客戶經理對記者表示，最近提前還貸的數量相比年初已經有所回落，但依然要等兩個月左右。

經濟復蘇是影響居民收入信心的關鍵，而持續的提前還貸潮也引發了市場對于居民長期“縮表”的擔憂。不過鄭飛認為，此輪提前還款率的上升屬于階段性表現，隨著經濟復蘇，導致本輪提前還款潮的因素也將逐漸消退，提前還款率將向長期平均水平回歸。

“從目前RMBS的提前還款表現，還不能推斷居民的長期縮表可能，宏觀經濟影響居民的經濟行為活動，經濟復蘇以及進入新常態，可能會使提前還款動因再次轉換，并最終形成新的平衡。”鄭飛說。