近日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），存量首套房貸利率下調落地。截至9月6日，建設銀行、工商銀行、中國銀行、光大銀行、中信銀行等多家銀行就公眾關心的相關問題作出官方回答，對《通知》沒有提及的細節問題進行詳細說明。

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問題1

哪些存量房貸可以參與調整？

工行、中信銀行等銀行表示，進行存量房貸利率調整，您的貸款需要同時符合以下條件：一是屬于商業性個人住房貸款；二是2023年8月31日前已經發放的或者已簽訂合同但未發放；三是貸款發放時執行首套住房貸款利率政策，或者您的實際住房情況符合所在城市首套房標準的；四是貸款發放利率高于貸款發放時點所在城市房貸利率政策下限。

問題2

哪些存量房貸不在調整范圍內？

建行表示，當前執行利率如低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進行調整。

從貸款類型看，建行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整范圍內；工行表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調整范圍之內，對于組合貸中的商業性個人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平；中信銀行表示，商業用房（含商住兩用房）等非住宅型房屋貸款、公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分都不屬于商業性個人住房貸款，不在本次利率變更范圍之內。

問題3

如何確定是不是首套房？

多家銀行明確，“認房不認貸”后被認定為首套房的存量個人商業性住房貸款，符合調整范圍。

建設銀行舉例稱，如果借款人貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的，本次可以按首套執行。

多家銀行提示，首套房貸款客戶無需提供相關材料，但符合上述情形的二套房貸借款人，需要提供相應的證明材料，比如當地房屋管理部門出具的房屋套數查詢證明等，具體流程按照后續操作指引進行。無法確認是否為首套房的，可咨詢貸款經辦機構。

問題4

利率能下調多少？

《通知》明確，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

中行、建行稱，目前房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的。本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。

工行、中信、郵儲等銀行稱，調整后的房貸利率水平不得低于原貸款發放時房屋所在城市同期限（按原貸款合同期限）的首套房貸利率政策下限。各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網站公布的為準，具體利率調整幅度及規則以后續公告為準。

各大銀行均表示，首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請查詢所在城市人民銀行省級分行官方網站相關公示。

截至9月2日，全國31個省、自治區、直轄市均已公布首套商業性住房貸款利率自律下限情況。從全國層面來看，全國首套商業性個人住房貸款利率下限在不同階段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準利率；2019年10月8日至2022年5月14日為LPR；2022年5月15日至今為LPR-20BP。不過，在因城施策背景下，各地區之間或同一地區不同時期所執行的房貸利率下限差異較大。

問題5

兩種調整方式有何區別？

《通知》明確，存量房貸利率調整有兩種方式，一是通過新發放貸款置換，二是協商變更合同利率。

根據工行和農行的解釋，新發放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。對于借款人而言，由于已經明確調整后的利率水平需符合原貸款發放時的當地房貸利率政策下限，這兩種方式調整的結果無明顯區別。

兩銀行均表示，考慮到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式，具體以后續公告為準。

問題6

已申請提前還貸可以調整嗎？

農行表示，這要區分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合條件的，可進行利率下調。

二是已提出提前還款申請但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的，納入此次調整范圍。具體請聯系貸款經辦行。

此外，對于此次《通知》發布前，已經支付的高于調整后利率水平的房貸利息，可否要求返還？工商銀行對此表示，暫不支持。此次存量房貸利率調整不溯及既往。

問題7

首套房貸存在拖欠能調嗎？

多家銀行還提到了首套個人商業性住房貸款存在拖欠、成為不良貸款的情形。建設銀行表示，符合調整范圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調整，還清拖欠后可以調整。實際執行需根據具體情況判斷，可咨詢貸款經辦機構。

工行表示，不良個人住房貸款暫不支持進行存量房貸利率調整，需要歸還積欠本息后再申請調整。具體以后續公告為準，如有異議可聯系貸款經辦行。

光大銀行也表示，符合調整范圍但目前有逾期的首套房貸業務，原則上在還清逾期本息后可以調整。具體情況可咨詢貸款經辦機構。

問題8

申請需要哪些材料？

多家銀行提示，首套房貸款客戶無需提供相關材料，但符合相關情形的二套房貸借款人，需要提供相應的證明材料。

中行表示，首套房貸款客戶無需提供相關材料，二套房貸款客戶需提供當前實際住房情況符合當地首套住房標準的證明材料，比如當地房屋管理部門出具的房屋套數查詢證明等，具體流程及所需材料將及時通過官方網站、官方微信公眾號等渠道另行公告。

問題9

何時開放申請、執行新利率？

中國銀行表示，將于2023年9月25日起接受客戶調整申請，在調整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執行。

建設銀行表示，正在抓緊制定具體實施細則，進行準備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務。

農業銀行表示，正在抓緊制定操作細則，盡快完成合同文本和系統研發等工作，積極做好組織實施。凡是符合條件的客戶，在2023年9月25日受理申請后，會在最短時間內規范完成利率定價調整工作。

工商銀行表示，正積極進行各項準備工作，暫定于9月25日開放線上線下服務渠道，具體時間以公告為準。

郵儲銀行表示，正抓緊制定操作細則，初步定于9月25日接受客戶申請，具體時間以公告為準。

問題10

如何確定2019年10月之前的首套房貸利率下限？

從央行各分支機構披露的首套房貸利率下限情況來看，大部分地區僅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限情況，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少數地區披露了2019年10月之前的利率下限情況，其中上海2019年10月前首套房貸利率下限為基準利率9折，深圳、湖北為基準利率的7折。

沒有公示2019年10月以前首套房貸政策利率下限的地區究竟如何操作，仍有待有關部門和商業銀行進一步厘清。

據報道，人民銀行分行相關人士表示，LPR改革之前存在同一地區各個銀行的利率下限并不完全統一的情況，一些房貸業務比較集中的銀行的利率下限可能高于其他銀行，這種不同銀行之間不一致的情況如何處理，目前仍在研究當中，但9月25日之前會向社會公布。

有業內人士認為，考慮到LPR改革前房貸利率下限采取基準利率按比例上下浮動的方式，與定價基準轉換后的加點形式需要換算，具體調整空間取決于雙方協商結果，也有可能會按照LPR執行。

文/本報記者 程婕